Offenheit

"Nur mit offenem Interesse an jedem
Detail entsteht ein zutreffendes
Gesamtbild, das zu mehr Einzel-
fallgerechtigkeit führt."

Mietrecht/ Nachbarrecht

BGH vom vom 13. Juli 2016 (Az: VIII ZR 296/15)

Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in seinem Urteil vom 13. Juli 2016, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen muss. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre. Ein Vermieter kann auch noch fristlos kündigen, wenn er nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, kündigt.

Im vorliegenden Fall hatte eine katholische Kirchengemeinde eine Wohnung an die Küsterin der Gemeinde vermietet. Die Mieterin blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig und nach einer erfolglosen Mahnung kündigte die katholische Kirchengemeinde das Mietverhältnis am 15. November wegen der Mietrückstände fristlos.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass diese fristlose Kündigung zulässig und begründet war und es keine einzuhaltende Zeitspanne gebe, innerhalb derer eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Die allgemeinen Regelungen zu Dauerschuldmietverhältnisses (§ 314 BGB) seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 569 BGB) nicht anwendbar bzw. übertragbar.

Das Kündigungsrecht der katholischen Kirchengemeinde sei auch nicht „verwirkt“ gewesen. Es gebe keine tragfähigen Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin darauf, dass die Kirchengemeinde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Allein der Umstand, dass die Vermieterin eine katholische Kirchengemeinde sei und die Mieterin gehofft habe, dass die Kirchengemeinde aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde, reiche für die Annahme der Verwirkung nicht aus.

 

LG Stuttgart, Urteil vom 01. Juli 2015  (Az.: 13 S  154/14)

Mängelbeseitigung: Vermieter darf einen beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat austauschen

Möchte der Vermieter einen mitvermieteten Teppichboden durch Laminat ersetzen, so braucht er eine Zustimmung des Mieters. Dies entschied das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 1. Juli 2015.

Nach Überzeugung des Landgerichts darf ein Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen beschädigten Teppichboden nicht ohne die Zustimmung des Mieters durch Laminat auswechseln. Das Gericht teilte mit, dass beim Vorliegen einer Beschädigung der Vermieter den ursprünglichen Zustand der Mietsache herstellen muss, um den Schaden zu beseitigen. Das Vorhaben des Vermieters, den Teppichboden durch Laminat zu ersetzen, würde zu sehr vom bisherigen Zustand der angemieteten Wohnung abweichen. Daher müsse von Seiten des Vermieters ein in Farbe, Art und Güte mit dem alten Teppichboden vergleichbarer neuer Teppichboden verlegt werden.

Hier überwiegt das Interesse des Mieters, wie im ursprünglichen Zustand der Mietwohnung einen Teppichboden zu erhalten, gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Verlegung von Laminat.

 

Bundesgerichtshof vom 16. Januar 2015 (Az.: V ZR 110/14)

Störender Zigarettenqualm - Nachbar raucht auf dem Balkon

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter, der sich durch den von einem tiefer gelegenen Balkon aufsteigenden Zigarettenrauch beeinträchtigt fühlt, von dem anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während bestimmter Zeiten zu unterlassen.

Im vorliegenden Fall sind die Parteien Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Die Kläger wohnen im ersten Stock, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen übereinander. Die Beklagten sind Raucher und nutzen den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen, wobei der Umfang des täglichen Zigarettenkonsums streitig ist.

Die Kläger fühlen sich als Nichtraucher durch den von dem Balkon aufsteigenden Tabakrauch gestört und verlangen deshalb von den Beklagten, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die Vorinstanzen sind der Meinung, dass ein Rauchverbot mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG (Grundgesetz) geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter.

Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen nicht als wesentliche Beeinträchtigung empfunden werden.

Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend empfundene also wesentliche Beeinträchtigung vor, besteht der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Immissionen, die die Gefahr gesundheitlicher Schäden begründen, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Bei der Einschätzung der Gefährlichkeit der Einwirkungen durch aufsteigenden Tabakrauch ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Freien geraucht wird. Insoweit kommt den Nichtraucherschutzgesetzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung dahingehend zu, dass mit dem Rauchen auf dem Balkon keine konkreten Gefahren für die Gesundheit anderer einhergehen. Nur wenn es dem Mieter gelingt, diese Annahme zu erschüttern, indem er nachweist, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung besteht, wird eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegen und deshalb eine Gebrauchsregelung getroffen werden müssen.

 

BGH, Urteil vom 04. Juni 2014 (Az.: VIII ZR 289/13)

Draußen bleiben! Mieter trägt Vermieterin aus dem Haus - Kündigung unwirksam

Am 04.06.2014 entschied der BGH über folgenden kuriosen Fall im Bereich des Mietrechts:

Vereinbarungsgemäß suchte die Vermieterin den Mieter in dessen Wohnung auf, um die zwischenzeitlich installierten Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Diese Gelegenheit wollte die Vermieterin nutzen, um das gesamte Haus des Mieters zu inspizieren und versuchte auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren.

Die Vermieterin öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank herunter. Trotz Aufforderung des Mieters, verließ die Vermieterin das Haus nicht, weshalb der Mieter seine Vermieterin mit seinen Armen umfasste und sie aus dem Haus trug. Wegen dieses Vorfalles kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise erklärte sie dem Mieter die ordentliche Kündigung.

Der BGH entschied nun, dass sowohl die fristlose, als auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam war.

Die Parteien hatten vereinbart, dass die Vermieterin nur die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte, zu einer eigenmächtig Besichtigung der anderen Räumlichkeiten war sie nicht berechtigt. Die Vermieterin widersetzte sich dem Willen des Mieters das Haus zu verlassen und verletzte so das Hausrecht des Mieters. Der Vermieterin trifft somit eine Mitschuld an der Eskalation.

Das Heraustragen durch den Mieter stellt keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne, zumal sie sich vorab selbst pflichtwidrig verhalten hatte.

 

BGH, Urteil vom 07. Mai 2014 (Az.: VIII ZR 234/13)

Kaution ist für Vermieter unantastbar

Mit der Kaution sollen alle Ansprüche aus einem Mietverhältnis gesichert werden. Die Einzelheiten hierzu sind in § 551 BGB geregelt. Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegen. Von dieser Vorschrift darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter mit dem Mieter neben der Zahlung einer Kaution eine Zusatzvereinbarung dahingehend traf, dass sich der Vermieter wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen dürfe. Nachdem der Mieter später die Miete minderte, entnahm der Vermieter den geminderten Betrag aus der Kaution. Der Mieter verlangte, den Betrag dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben und erhob Klage.

Der BGH entschied, dass die Zusatzvereinbarung gegen das Nachteilsverbot verstößt und somit unwirksam ist. Die gesetzliche Regelung bringt den Treuhandcharakter der Mietkaution zum Ausdruck, denn der Vermieter muss die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegen. Mit dieser Regelung soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution vollumfänglich zurückerhalt, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zu stehen. Dieser Zweck wird allerdings unterlaufen, wenn der Vermieter die Kaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Folglich entschied der BGH, dass der Vermieter den entnommenen Betrag dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben hat.

 

Amtsgericht Hannover vom 06. November 2013 (Az: 502 C 7971/13)

Unberechtigte Kellerräumung: Mieterin erhält Schadenersatz

Entrümpelt der Vermieter unberechtigt den Keller eines Mieters, muss er ihm Schadenersatz für den Verlust der dort gelagerten Gegenstände leisten. Im vorliegenden Fall entschied das Amtsgericht (AG) Hannover dass ein Vermieter der Mieterin 560 Euro Schadenersatz zahlen muss, weil er unberechtigt die Kellerräume seiner Mieterin hat räumen lassen.

Die Mieterin hatte in dem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum verschiedene Gegenstände und ihre Winterschlaf haltende Schildkröte eingelagert. Zuletzt hatte sie im Januar 2013 nach ihrer Schildkröte geschaut. Als ihr Lebensgefährte ca. vier Wochen später nach ihr schauen wollte, war der Keller leer. Der Vermieter ließ in diesem Zeitraum den Keller räumen. Alle Gegenstände, auch die 25-jährige Schildkröte, die sich in der Tiertransportbox befand, wurden auf dem örtlichen Bauhof entsorgt. Der Vermieter machte geltend, dass für ihn nicht erkennbar gewesen sei, dass der Keller genutzt wurde. Die Tür sei nicht verschlossen gewesen. Der Hausmeister habe eine Nachricht an der Kellertür angebracht, auf die drei Wochen lang niemand reagierte. In offen stehende Keller würden andere Mieter Müll einlagern, sodass die Beseitigung zur Selbsthilfe erfolgt sei.

Das Gericht hat festgestellt, dass der Vermieter nicht davon ausgehen durfte, dass der Besitz am Keller aufgegeben worden sei, nur weil kein Schloss angebracht gewesen sei. Der Richter hat durch Zeugenbefragung festgestellt, dass sich in dem Keller diverse Gegenstände befanden, die nicht ohne Weiteres als wertlos erkennbar waren. Auch durch den an der Kellertür angebrachten Zettel ergab sich keine Pflicht der Mieterin zur Reaktion. Es sei nicht ungewöhnlich, dass Mieter ihnen zugewiesene Kellerräume nur in größeren Abständen aufsuchen. Eine Räumung zur Selbsthilfe sei zudem nur zulässig, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig erlangt werden könne und ohne sofortiges Eingreifen eine Gefahr bestehe. Beides sei nicht festzustellen gewesen. Das Gericht hat nach ausführlicher Zeugenbefragung festgestellt, dass die Mieterin einen Schaden von 560 EUR erlitten habe. Den müsse der Vermieter nun ersetzen.

 

BGH vom 19. Dezember 2012 (Az: VIII ZR 152/12)

Straßenlärm bei Umleitung kein Grund zur Mietminderung

Dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zufolge handelt es sich bei erhöhtem Straßenlärm während einer Verkehrsumleitung um keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel
Im Rechtsstreit minderten die Mieter einer Wohnung in Innenstadtlage ihre Miete, weil umfangreiche Straßenbauarbeiten zu einer deutlich gestiegenen Lärmbelastung geführt hatten. Hiergegen setzte sich der Vermieter erfolgreich zur Wehr.
Nach Überzeugung des Bundesgerichtshofs ist in steigendem Verkehrslärm für sich allein noch kein Grund für eine Mietminderung zu sehen. Dies gelte insbesondere für eine Stadtwohnung, insoweit sich die Belastung in den für Innenstadtlagen üblichen Grenzen bewege. Etwas anderes gelte lediglich dann, falls der Mieter die Ruhe als Voraussetzung für den Vertragsabschluss angesehen und der Vermieter hierauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert habe.

 

AG Wiesbaden vom 29. März 2012 (Az: 91 C 6517/11 (18))

Die Möglichkeit zur Nutzung von Wäscheleinen gehört zum Kernbereich des Mietgebrauchs

Das AG (Amtsgericht) Wiesbaden hat entschieden, dass ein Vermieter nicht einseitig die vertraglich eingeräumte Erlaubnis zur Nutzung eines Waschkellers aufheben kann. Fünf Wäscheleinen, die den Mietern dort bereits seit beinahe 25 Jahren zur Verfügung gestanden hatten, müssen wieder aufgehängt werden. Das Gericht betont besonders, dass sich die Mieter nicht auf Alternativen verweisen lassen müssen. Die Anschaffung eines Wäschetrockners sei nicht nur mit erheblichen Kosten für die Mieter verbunden, sondern für viele Textilien auch vollkommen ungeeignet. Bei Flügelständern stehe die Trockendauer außer Vergleich zu der einer hoch angebrachten Leine.

 

BGH vom 14. März 2012 (Az: VIII ZR 113/11 und VIII ZR 93/11)

Erdgas: Höhere Preise trotz unwirksamer Preisanpassungsklausel

In verschiedenen Urteilen hat der BGH (Bundesgerichtshof) mittlerweile Preisanpassungsklauseln in Erdgas-Sonderkundenverträgen mit Verbrauchern für unwirksam erklärt. Die Verbraucher haben aufgrund dessen oft nicht unerhebliche Summen zuviel an die Energieversorger gezahlt. Aufgrund der festgestellten Unwirksamkeit der Preisanpassungsklauseln stellt sich die Frage, welche Preise für die Verbraucher nun verbindlich sind. Daran bemisst sich schließlich auch, in welcher Höhe ggf. Rückforderungsansprüche gegenüber den Versorgern geltend gemacht werden können. Hierzu entschied nun der BGH, dass in diesen Fällen nicht automatisch auf die Preise bei Vertragsschluss zurückgegriffen werden kann. Vielmehr muss der Verbraucher sich auch an den während der Laufzeit erfolgten Preiserhöhungen festhalten lassen, wenn er diese nicht innerhalb von drei Jahren beanstandet hat. Rückforderungsansprüche können daher also in der Regel nur in sehr begrenztem Umfang geltend gemacht werden.

 

BGH vom 28. September 2011 (Az: VIII ZR 242/10)

BGH zu den Anforderungen einer Modernisierungsankündigung, § 554 Abs.3 BGB

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat die Anforderungen konkretisiert, die an eine vermieterseitige Ankündigungen von Modernisierungsmaßnahmen zu stellen sind. Nach § 554 Abs.2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden, wenn der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, voraussichtlichen Umfang und Beginn, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilt. Der BGH hat dazu nun klargestellt, dass die Ankündigung nicht jede Einzelheit und Auswirkung mitteilen muss. Vielmehr müsse sie dem Mieter nur eine zureichende Kenntnis vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahme verändert wird und wie sie sich auf den künftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Dazu genüge es, wenn der Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt werde, sich von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen ein realitätsnahes Bild zu machen. Dazu kann im Einzelfall eine stichwortartige Ankündigung der beabsichtigten Baumaßnahmen ausreichend sein.


BGH vom 28. September 2011  (Az: VIII ZR 294/10)

Sicherheitszuschlag im Rahmen von Betriebskostenanpassungen ist unzulässig

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat entschieden, dass eine Anpassung der (z.B. monatlichen) Betriebskostenvorauszahlungen, wie sie infolge einer Betriebskostennachzahlung für das zuletzt abgerechnete Jahr durch den Vermieter vorgenommen werden kann, nach § 560 Abs. 4 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) angemessen sein muss. Diese Voraussetzung ist nur dann erfüllt, wenn die Anpassung auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage der Anpassung ist die letzte Betriebskostenabrechnung. Künftig zu erwartende Entwicklungen der Betriebskosten können allenfalls dann bei der Anpassung des laufenden Abschlages berücksichtigt werden, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine künftig erwartete Kostensteigerung vorliegen. Ein abstrakter „Sicherheitsaufschlag“, um damit allein befürchtete Kostensteigerungen vorsorglich mit zu erfassen, ist hingegen unzulässig.

 

AG München vom 29. Juli 2011 (Az: 244 C 5430/11)

Kosten für Rechtsanwalt bei nachbarrechtlichen Streitigkeiten sind im Einzelfall selber zu tragen, wenn nicht versucht wurde, die Angelegenheit in einem Gespräch zu regeln

Das AG (Amtsgericht) München hat entschieden, dass die Kosten für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts in einer nachbarrechtlichen Streitigkeit nicht immer schon dann vom Nachbar übernommen werden müssen, wenn dieser eine Rechtsverletzung begangen hat. Vielmehr muss die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes notwendig sein. Diese Voraussetzung ist im Einzelfall nicht erfüllt, wenn nicht vor Einschaltung eines Rechtsanwalts versucht wurde, die Angelegenheit in einem Gespräch mit dem Nachbarn beizulegen. Dabei kann aus dem Umstand, dass man sich in einer anderen nachbarrechtlichen Streitigkeit mit dem Nachbarn nicht einigen konnte, nicht automatisch geschlossen werden, dass auch in der vorliegenden Angelegenheit ein Gespräch sinnlos sei.